פסק-דין בתיק עת"מ 18894-04-11

1.         העותר הינו בעלים של מקרקעין המצויים בתחומי שיפוטה של המשיבה. בשנת 1984 אושרה תכנית מתאר מקומית המשביחה את המקרקעין. בעתירתו זו מבקש העותר לכוף על המשיבה להנפיק לידיו שוברי תשלום ולאפשר לו לשלם את היטל ההשבחה המתחייב בעקבות עליית ערך החלקה וכאמור בחוות דעת שמאית שהוכנה עבור הוועדה עם פרסומה של התכנית. המחלוקת בין הצדדים הינה האם חוות הדעת השמאית האמורה מהווה לוח שומה, שעל פיו רשאי העותר לשלם את ההיטל המתחייב או שמא על העותר לשלם את היטל ההשבחה שייקבע על פי חוות דעת שמאית שתוכן עם מימוש זכויותיו במקרקעין.

רקע

2.         העותר הינו הבעלים הרשום של מקרקעין הידועים כגוש 10215 חלקה 17 בשטח של 16,040 מ"ר המצויים בבנימינה (להלן: "החלקה"). על החלקה חלה בעבר תכנית מתאר ש/23א' (להלן "התכנית הקודמת"). בשנת 1984 אושרה תכנית מתאר חדשה, תכנית ש/241-ד', המהווה "שינוי לתכנית מתאר בנימינה ש/23א' " (נספח ג' לעתירה) (להלן: "התכנית הראשונה"). תכנית זו חלה על מרחב תכנון הכולל בין היתר, גם את החלקה. כעבור מספר שנים, בשנת 1992 אושרה תכנית מתאר נוספת, ש/241-ה', המהווה "שינוי לתכנית ש/241-ד' ותכנית ש/23א'" וחלה רק על החלקה הנדונה (נספח כ"א לעתירה) (להלן: " התכנית השנייה)". חשוב להזכיר כבר כאן כי העותר הינו בעלים של חלקה נוספת, חלקה 33 בגוש 10215 (להלן: "חלקה 33"), אשר אף היא כלולה בתחום תחולת התכנית הראשונה.

3.         לבקשת המשיבה ערך שמאי המקרקעין עמירם ברבקוב ביום 24/4/84 הערכה של עליית ערך המקרקעין ושל היטל ההשבחה שיחול על בעלי הזכויות במקרקעין שבתחום התכנית הראשונה בעקבות אישורה (נספח א' לעתירה). על פי הערכה זו היטל ההשבחה שהיה צפוי בגין עליית הערך של החלקה היה  4,463,196 שקלים ישנים (כלומר 4,463 ש"ח).

4.         בשנת 1996 ביקש העותר לשלם את היטל ההשבחה בגין השבחתן של שתי החלקות בעקבות אישור התכנית הראשונה. לטענתו הוא לא קיבל כל דרישה לתשלום היטל השבחה עם פרסומה של התכנית הראשונה ונודע לו עליה ועל שומתו של השמאי ברבקוב רק משכניו. העותר אף מסר המחאות לתשלום.

בקשת העותר לתשלום היטל ההשבחה ביחס לחלקה נדחתה כאמור במכתב  יו"ר הוועדה מיום 24/9/96. במכתב זה מציין יו"ר הוועדה, מתוך טעות, כי החלקה כלולה בתכנית אחרת (תכנית ש/241-ג'), לגביה לא נערך לוח שומה ועל כן ההיטל יידרש רק במועד מימוש הזכויות. לעומת זאת ביחס לחלקה 33 נאמר כי החלקה "כלולה בלוח שומה שנערך לתכנית" ועל כן ניתנה לעותר האפשרות לשלם את היטל ההשבחה (נספח י' לעתירה). ההמחאות ששלח העותר לתשלום ההיטל הושבו לידיו. יצוין כי בתשובה זו מתייחס יו"ר הוועדה לשומת השמאי ברבקוב כ"לוח שומה", התייחסות שעל פי טענת המשיבה כעת נבעה מטעות.

5.         ביום 28/5/97 שב העותר והפקיד בחשבון המשיבה סך של 10,000 ש"ח על חשבון ההיטל (נספח י"ב לעתירה). המשיבה גבתה מתוך הסך האמור את התשלום עבור היטל ההשבחה בגין חלקה 33, אך סירבה לעשות כן עבור החלקה. הפעם נדחתה בקשת העותר מטעם חדש. במכתבו של יו"ר הוועדה מיום 29/6/1997 נאמר כי "אין אפשרות חוקית לשלם היטל השבחה בגין חלקה 17 בגוש 10215 עפ"י תכנית ש/241 ג' (כך במקור) הואיל ויעוד החלקה שונה עם אישור תכנית ש/241 ה'..." (נספח י"ג לעתירה). משמע, הדחייה הפעם התבססה לא רק על הטעות בדבר תחולת תכנית המתאר הראשונה על החלקה אלא נוספה הטענה כי בשל פרסום התכנית השנייה, שאף היא תכנית משביחה,  לא ניתן לשלם את ההיטל. משמעות התשובה הינה כי המשיבה סברה כי רק לאחר שיוכן לוח שומה לתכנית השנייה ניתן יהיה לשלם את ההיטל.

עוד נאמר במכתב כי תשלום ההיטל בגין החלקה יידחה עד המימוש בפועל או עד מועד מוקדם יותר, אם תוגש בקשה מפורשת על ידי העותר לקביעת שומה (הכוונה לעריכת שומה ביחס להשבחת החלקה בשל שתי התכניות יחדיו).

6.         חלפו מספר שנים והעותר המשיך בניסיונותיו לשלם את היטל ההשבחה בגין החלקה על בסיס הערכת השמאי ברבקוב. ביום 28/2/05 הוא פנה באמצעות בא כוחו אל המשיבה בבקשה להנפיק לו שובר לתשלום (נספח י"ד לעתירה). גם בקשה זו נדחתה במכתבו של יו"ר החדש של הוועדה מר קירמאיר.

            הנימוק הפעם היה כי הערכת השמאי ברבקוב אינה לוח שומה אלא אומדן בלבד. בתשובה מובהר כי הערכת השמאי לא עמדה בתנאים הקבועים בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, לרבות המועדים להשלמתה והפרסום הדרוש (נספח ט"ו לעתירה). בשולי התשובה הופנה העותר שוב להגיש בקשה להקדמת תשלום ההיטל ולהזמין שומה מעודכנת.

            בא כוח העותר לא קיבל את עמדתה של המשיבה וחזר על בקשתו לקבל שובר תשלום (נספח ט"ז לעתירה). במכתבה מיום 8/5/05 חזרה המשיבה על האמור במכתבה הקודם (נספח י"ח).

7.         כעבור מספר שנים נוספות, ביום 13/8/09 שב ופנה בא כוחו הנוכחי של העותר אל המשיבה בדרישה להנפיק לו שובר לתשלום היטל ההשבחה בגין החלקה. במכתב נטען כי המשיבה טעתה בסברה כי החלקה הנדונה כלולה בתכנית ש/241-ג' ולא בתכנית הראשונה וכן בהתייחסותה אל הערכת השמאי ברבקוב  כאילו מדובר באומדן בלבד ולא כלוח שומה. כן נטען כי העותר לא קיבל כל הודעה לתשלום היטל השבחה בגין החלקה בעקבות אישורה של התכנית הראשונה. לטענת העותר המחדל במשלוח הודעת תשלום מנוגד להוראות הדין. כן נטען כי אם הייתה נשלחת הודעה היה העותר משלם מיד את ההיטל ולא היה נאלץ להיגרר לכל ההליך ולא היה נדרש לעתור לעריכת שומה עדכנית.

            בתשובתו מיום 5/11/09 ציין בא כוח המשיבה כי פניית העותר נגועה בהתיישנות ובשיהוי כבדים. מעבר לדרוש הוסיף, כי הערכת השמאי ברבקוב אינה לוח שומה, הן לאור תוכנה והן מאחר ואינה עומדת בתנאי התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. לבסוף שב וציין כי ככל שהעותר מעוניין בהקדמת השומה, עליו לפנות בבקשה מתאימה אל המשיבה.

            בא כוח העותר שב ודרש להנפיק לעותר שובר תשלום, ולאחר שפנייתו לא נענתה הגיש את העתירה הנוכחית.

טענות הצדדים

8.         העותר טוען כי יש לאפשר לו לשלם את היטל ההשבחה בגין עליית ערך החלקה בהתאם להערכת השמאי ברבקוב. הערכה זו מהווה לטענתו לוח שומה כדין, ועובדה היא כי על סמך האמור בה הוא שילם היטל השבחה בגין חלקה 33. בנוסף הוא טוען כי המשיבה פעלה בניגוד להוראות חוק התכנון והבניה כאשר לא המציאה לו את הודעת החיוב בגין ההיטל, אותה הוא מצא במקרה מתויקת אצלה. המשיבה אף טעתה לחשוב כי החלקה כלולה בתכנית ש/241-ג', בעוד למעשה היא כלולה בתכנית הראשונה- ש/241-ד'.

עוד טוען העותר כי המשיבה מפלה אותו לרעה כאשר היא מונעת ממנו לשלם את היטל ההשבחה בגין החלקה, בעוד שכניו בעלי חלקות סמוכות הנכללות אף הן בתחומי התכנית הראשונה שילמו את היטל ההשבחה בהסתמך על אותה הערכת שמאי.

העותר מוסיף וטוען כי לאישור התכנית השנייה החלה על החלקה אין כל נפקות לעניין האפשרות לשלם את היטל ההשבחה שנקבע לה בלוח השומה שנערך לתכנית הראשונה.

9.         המשיבה טוענת לעומתו כי יש לדחות את העתירה על הסף בגין שיהוי, שהרי חלפו 15 שנים מאז פנה אליה העותר לראשונה בבקשה להנפיק לו שובר תשלום ועד להגשת העתירה. כן טוענת המשיבה כי העתירה הינה תיאורטית ומוקדמת, מאחר וככל שהעותר מעוניין לשלם את היטל ההשבחה בטרם מימוש הזכויות, עליו לפנות אליה בבקשה להוצאת שומה עדכנית.